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宏观审慎政策如何防控房地产金融的风险?

A- A+ 时间:2018-02-08 11:30:45 稿件来源:网络 编辑:黄小妹

  李虹含系中南财经政法大学产业升级与区域金融湖北省协同创新中心研究员(微信订阅号:李虹含,ID:yingtonghuo518)

  一、房价缓步下跌,风险越来越近

  你有没有意识到房价开始下跌了?

  你有没感觉到你的房贷批复越来越慢了?

  你有没有看到路边的烂尾楼、空大厦、鬼城越来越多?

  你有没有想听到新闻里越来越多的房地产企业没钱盖房子?

  你有没有看到连王首富和万科这样的大房企都开始缺钱,没办法继续扩张布局了?

  我们还记得2008年美国次贷危机的导火索来自于哪里。

  ——没错:就是房地产业,来自于房地抵押贷款,来自于金融机构的房贷。

  导火索回顾:

  房利美、房地美,美国两家最大的个人房地产贷款提供商,同样,他们也是金融机构。2008年,由于个人住房抵押贷款大量违约,导致了房利美与房地美高达到3.2万亿住房抵押债券违约,这些债券占到美国流通债券总值的20%,其中还包括中国投资的3200亿美元债券。

  两家公司倒闭之后,形成了“多米诺骨牌”效应,接二连三的金融机构、大牌银行相继倒闭。

  包括投资于这两家公司发行债券的机构,还有两家公司承销的房地产抵押贷款债券,同样也波及到了个人投资者。

  诸多个人贷款用户违约,断供,放弃房屋,个人破产剧增、企业倒闭、人民失业,恶性循环不断。

  类比于中国的情况来看,情况似乎有相似之处。截止到2017年末,中国金融业附加值对GDP的占比为7.95%,尽管比重相比去年同期下降0.4个百分点。

  但该比重仍然超过美国、日本等多数发达国家,这个比例与美国次贷危机前金融业附加值占美国当年GDP的比例基本一致。

  换言之,中国当前的金融业附加值占GDP的比重超过了多数以金融业作为主业的发达国家(如新家坡、美国等),也超过了其作为发展中国家可以承受的风险水平,中国银行(601988,股吧)业作为中国金融体系的最重要组成部分,其金融稳定与安全关乎整个国度的经济与金融安全,而银行业中最重要的贷款就是房地产行业贷款。

  从数据上看,截止到2017年上半年,看国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元,占各项贷款余额37.8%,占银行总资产25.5%。

  其中,个人住房贷款20.1万亿,房地产开发贷款7.8万亿,其他房地产贷款1.8万亿,以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。

  一旦房价出现大规模下跌,接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。

  自2016年以来,强监管、大高压的金融防风险态势不断蔓延,所有智囊都意识到:中国的经济近乎被房地产绑架,最典型的就是银行与房企的绑定。

  供给侧结构性改革与经济发展、金融脱虚向实中的重要环节就是要撕开这一绑定,让银行资金更多的服务于中小微企业、服务于实体经济,而非房地产。

  那么中国,是否也到了这样一个关键的“明斯基”时刻?会不会出现一个类似于美国房利美、房地美的金融机构,忽然之间,轰然倒闭,成为中国金融体系的黑天鹅。

  我们不得不防。

  2018年中国人民银行工作会议2月5日至6日上午在北京(楼盘)召开,其中提出要加强房地产金融宏观审慎管理。宏观审慎是什么,其实就是从更大的层面和维度去维持房地产业、房企、房贷、金融机构的稳定,防止房地产企业的风险蔓延。

  特别是2017年317新政以来,房价开始有所回落。部分在317之前买房,贷款的个人房产投资客户,亏损已经达到50%,类似于燕郊,廊坊,大厂等地房价已经腰斩,断供人群正在逐渐增多。

  风险似乎离整个房地产市场越来越近了。

  

宏观审慎政策如何防控房地产金融的风险?


  二、银行的信贷风险与房地产行业的关系紧密到了什么程度?

  究竟为银行和房地产业的的关系亲密到了什么程度?我们一起来梳理下银行贷款流向房地产业的整个过程。

  商业银行对房地产行业的资金支持主要体现在两个方面,一是对居民购房的个人贷款支持;二是对房地产企业融资需求的支持。

  而这两个渠道最后都流向了房企。

  房地产行业获得商业银行贷款支持的资金链如图1所示。

  

宏观审慎政策如何防控房地产金融的风险?


  从房企角度来看:X达、X科等这些房企融资有两个用途,一是支付土地周转市场的低价款项(银监会等政策从2016年9月开始限制房企拿地融资),另一种是用于房地产建设项目中支付给建筑商的款项。

  从购房者的角度来看:房奴们通过银行按揭贷款购房,未来归还交付银行贷款和利息,形成一个循环的周期。整个循环周期的资金链运转都是依靠商业银行的房地产贷款,其利息收入也来源于其中。

  在这生生不息的周期中,房地产业和银行业二者实现了共赢。

  房企、房奴、银行被“贷款”这事儿给亲密地绑定在了一起。

  从整个房地产业发展的历程来看,商业银行房地产信贷对房地产市场供给和需求起到了推动作用。

  我国房地产贷款与房地产价格在2005至2017年均以每年10%左右的速度增长,说明房地产贷款对房地产销售价格存在着某种程度上的支撑。

  1.银行房地产信贷支持房企的开发供给

  房地产市场开发资金来源有很多种,主要包括国内银行贷款、外商投资、自筹资金以及其他资金,外商投资仅占3%。

  自筹资金部分中有50%的房地产销售收入(购房者向银行申请的按揭)来自银行,因此房地产企业31%-33%之间的资金都是通过银行介入的,房地产开发商的银行贷款在自筹资金中占50%。

  其他资金中占比最大的是购房者从银行申请的定金和预付款(购房抵押贷款),所占比重为60%。

  因此,房地产开发资金中银行信贷资金占比重为64.8%(银监会统计部《中国房地产资金来源情况分析报告》)。

  2.银行房地产信贷满足房地产市场的需求

  商业银行不仅给予房地产开发商资金支持,在销售中也对购房者给予按揭贷款支持。居民购房贷款余额和商品房销售额从2004-2017年,两者的增长速度一致并保持在20%左右。

文章关键词: 风险 金融 房地产 政策 如何 宏观 审慎 防控
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